부동산 계약서에 도장 찍고도 밤잠 설치고 계신가요? 혹시나 내가 모르는 위험이 숨어있을까 봐 불안하신가요? ‘나는 아니겠지’라고 생각했던 전세사기, 깡통전세 문제가 남의 일이 아닐 수 있다는 생각에 걱정이 앞서는 분들이 많습니다. 실제로 많은 분들이 부동산 등기부등본 열람을 소홀히 하거나, 꼼꼼히 확인하지 못해 소중한 보증금을 잃을 뻔한 아찔한 경험을 합니다. 하지만 등기부등본에 숨겨진 몇 가지 위험 신호만 제대로 파악하고, 단 몇 줄의 특약사항만 추가해도 내 권리를 안전하게 지킬 수 있습니다.
내 권리를 지키는 핵심 요약
- 부동산 계약 전, ‘인터넷등기소’를 통해 직접 ‘부동산 등기부등본 열람’은 필수입니다. 공인중개사가 보여주는 서류만 믿어서는 안 됩니다.
- 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구를 통해 건물의 정보, 실제 소유자, 그리고 빚(근저당권 등)이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
- 계약서에 잔금 지급 전까지 현재 권리상태를 유지하고, 문제 발생 시 계약을 무효로 한다는 내용의 특약사항을 명시하여 법적 보호 장치를 마련해야 합니다.
부동산 등기부등본 열람, 선택이 아닌 필수
부동산 계약, 특히 매매나 전세 계약처럼 큰 금액이 오가는 거래에서 부동산 등기부등본(등기사항전부증명서) 열람은 가장 기본이면서도 가장 중요한 과정입니다. 등기부등본은 사람의 주민등록등본처럼 해당 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보부터 소유권, 근저당권, 가압류 등 복잡한 권리 관계까지 모두 담고 있는 공적인 문서이기 때문입니다. 인터넷등기소 웹사이트나 앱을 이용하면 누구나 수수료를 내고 쉽게 발급받거나 열람할 수 있습니다. 열람용과 제출용이 있지만, 권리 관계를 확인하는 목적이라면 법적 효력은 동일하므로 열람용으로 확인해도 충분합니다.
등기부등본의 세 얼굴 표제부, 갑구, 을구
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 부분이 무엇을 의미하는지 정확히 알아야 숨겨진 위험을 찾아낼 수 있습니다.
표제부 부동산의 신분증
표제부는 부동산의 기본적인 사실 관계를 표시하는 부분입니다. 아파트, 빌라, 오피스텔과 같은 집합건물이라면 건물 전체에 대한 표제부와 내가 계약하려는 특정 호수에 대한 전유부분의 표제부, 두 가지를 모두 확인해야 합니다. 이때 건축물대장과 주소, 면적 등이 일치하는지 반드시 대조해봐야 합니다. 만약 표제부에 ‘토지별도등기’라는 문구가 있다면 토지 소유권에 별도의 권리 관계가 얽혀있을 수 있으므로 계약에 신중을 기해야 합니다.
갑구 진짜 주인이 누구인가
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기재됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 지분은 어떻게 되는지, 언제 어떤 등기원인(매매, 상속 등)으로 소유권을 취득했는지 알 수 있습니다. 계약하려는 상대방이 갑구의 현재 소유자와 일치하는지 신분증을 통해 반드시 확인해야 합니다. 만약 갑구에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 신탁등기 같은 내용이 있다면 소유권 분쟁의 소지가 크므로 계약을 피하는 것이 좋습니다.
| 등기 종류 | 의미 | 위험성 |
|---|---|---|
| 가압류/압류 | 채권자가 채무자의 재산을 임시로 또는 강제로 처분하지 못하게 하는 조치 | 집이 경매나 공매로 넘어갈 수 있음 |
| 가처분 | 소유권 이전이나 변경을 금지하는 임시 조치 | 소유권 분쟁 중인 부동산일 가능성이 높음 |
| 가등기 | 미래에 발생할 소유권 이전 청구권을 보전하기 위한 예비 등기 | 가등기권자가 본등기를 하면 현재 소유권은 무효가 됨 |
| 신탁등기 | 소유권을 신탁회사에 이전하고 관리, 처분을 맡긴 상태 | 실소유주가 아닌 신탁회사의 동의가 있어야 유효한 계약임 |
을구 빚은 얼마나 있나
을구는 소유권 이외의 권리, 즉 대부분 빚과 관련된 내용이 기록됩니다. 가장 흔하게 볼 수 있는 것이 은행에서 돈을 빌리고 설정하는 근저당권입니다. 여기서 중요한 것은 ‘채권최고액’인데, 보통 실제 빌린 돈의 120% ~ 130% 수준으로 설정됩니다. 부동산 시세와 채권최고액, 그리고 내 보증금을 합한 금액이 KB시세 등 현재 시세의 70%~80%를 넘는다면, 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’가 될 위험이 큽니다. 을구가 깨끗하다면 가장 안전한 상태입니다.
내 보증금을 지키는 4가지 특약사항 작성법
부동산 등기부등본 열람을 통해 위험 신호를 확인했다면, 이제 계약서의 특약사항을 통해 안전장치를 마련할 차례입니다. 법무사의 도움을 받거나 셀프등기를 준비하는 경우에도 특약은 매우 중요합니다. 다음 4가지 특약은 내 소중한 권리를 지키는 최소한의 방패가 되어줄 것입니다.
잔금일 다음 날까지 현재 상태 유지
“임대인은 잔금 지급일 익일까지(전입신고 효력 발생 시점) 등기부등본 상 현재 권리관계를 그대로 유지하며, 이를 위반할 시 임대차 계약은 무효가 되고 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다.”
이는 임대인이 잔금을 받은 날 은행에 가서 새로운 근저당권을 설정하는 것을 막기 위한 조항입니다. 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생하기 때문에, 그 사이의 공백을 악용하는 것을 방지할 수 있습니다.
신규 권리 제한 발생 시 계약 무효화
“잔금 지급일 전까지 부동산 등기부등본에 근저당권, 가압류 등 새로운 권리 제한이 발생할 경우, 임대차 계약은 즉시 무효가 되며 임대인은 조건 없이 계약금을 즉시 반환한다.”
계약금이나 중도금을 지급한 이후, 잔금을 치르기 전에 집주인의 재산에 문제가 생겨 압류 등이 들어오는 상황을 대비하는 특약입니다. 이 조항이 없다면 이미 지급한 계약금을 돌려받는 과정이 복잡해질 수 있습니다.
전세자금 대출 및 보증보험 가입 협조
“임대인은 임차인의 전세자금 대출 실행 및 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입에 적극 협조한다.”
전세자금 대출이나 전세보증보험 가입 시 임대인의 동의나 협조가 필요한 경우가 많습니다. 임대인이 비협조적으로 나올 경우를 대비해 계약서에 협조 의무를 명시해두는 것이 안전합니다.
선순위 근저당권 말소 조건
“임대인은 임차인이 지급하는 잔금으로 선순위 근저당권을 즉시 상환하고 말소 등기를 신청하며, 이를 확인한 후 임차인은 잔금 지급을 완료한다. (법무사 동행하여 처리)”
이미 근저당권이 설정된 집에 들어갈 때 가장 중요한 특약입니다. 잔금을 받아서 대출을 갚겠다는 임대인의 말만 믿지 말고, 잔금 지급과 대출 상환 및 말소 신청이 동시에 이루어지도록 조건을 명시해야 합니다. 이때 법무사가 동행하여 처리 과정을 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
